Какой налог на недвижимость на Кипре

Какой налог на недвижимость на Кипре

Приобретение недвижимости на Кипре пользуется спросом среди иностранных граждан, которых абсолютно не пугает высокая стоимость жилья. Цены, наоборот, привлекают потенциальных покупателей, желающих приобрести апартаменты, квартиру или дом в стране, где нет преступности, благоприятный климат, красивая природа, качественный уровень жизни и отличные возможности для развития бизнеса. Но иностранцы, которые покупают студии, квартиры, виллы, квартиры в жилых комплексах, должны перед заключением сделки изучить специфику системы выплаты налогов.

Виды налогов

При покупке недвижимости на Кипре иностранные граждане попадают под действие местного налогового законодательства, согласно которому нужно выплатить такие виды сборов:

• Единоразовая выплата, когда происходит регистрация права на собственность.
• Специальный гербовый сбор (оплачивается один раз).
• Налог на имущество, который владелец того или иного вида жилья придется платить каждый год.
• НДС.
• Муниципальные сборы.

Сборы при заключении сделки на покупку

Во время заключения договора о приобретении жилья все иностранцы должны быть готовыми к тому, что любая сделка облагается налогом. Связано это с тем, что право владения недвижимостью должно перейти от одного владельца к другому. Данный вид сбора должен быть перечислен в специальный Земельный департамент. Осуществлять платеж необходимо тогда, когда взаимные расчеты между новым и бывшим собственниками закончены, а муниципальные власти разрешили передать право владения от одного человека к другому. Процент выплат зависит от суммы сделки.

Например, за жилье стоимостью меньше 85,4 тысяч евро нужно заплатить 3 % налога от суммы покупки. Уже 5 % должен заплатить владелец недвижимости, купивший виллу или апартаменты в диапазоне 85‑170,8 тысяч евро, и 8 % заплатит тот, кто приобрел дом или квартиру стоимостью больше 170,8 тысяч. Если инвестор вложил более 155 тыс. евро, то налог в 3 % платится за первые 85,4 тысяч, а другая часть суммы будет уже облагаться налогом в 5 %.

Этот вид налога имеет особенности, которые нужно обязательно учитывать:

1. Договор можно оформить на несколько покупателей, поэтому налогообложение будет разделено пропорционально между количеством владельцев.
2. Если недвижимость только вводится в эксплуатацию, то разовый платеж не взимается, только НДС.
3. Сбор можно снизить в два раза, если объект не попал в сферу действия НДС.

Гербовый сбор

Дополнительно один раз иностранец обязан заплатить и гербовый сбор, который вносится в бюджет страны в течение месяца после подписания договора. Размер платежа определяется стоимостью жилья: заключение договора на сумму в пределах 171 тысяч евро вынуждает владельцев оплатить 0,15 % по налоговой ставке, а больше указанной суммы — возрастает до 0,2 %.

Ежегодные сборы

На Кипре покупка нового жилья предусматривает не только право владеть красивым домом в живописном месте, но и обязанность совершать каждый год бюджетные выплаты за владение недвижимым имуществом. Такие особенности закреплены законодательно, где прописано, что налоговая ставка напрямую зависит от суммы объекта. Минимальный налог составляет 0,8 %, а максимальный — 1,7 %. Если же жилье и его содержание в течение года стоит меньше 40 тысяч евро, тогда владельцы платят всего 0,6 %.

К ежегодным выплатам относятся и налог на добавленную стоимость, ставка которого высчитывается, исходя из средней цены на жилплощадь на Кипре. Согласно закону, НДС в стране равно 19 %, но, если площадь жилого объекта колеблется в пределах 275 кв. м, тогда появляется возможность применять льготную тарификацию. При этом под ставку 5 % попадают только объекты площадью до 200 кв. м, а остальные — под 19 %.

Для того, чтобы применить ставку в 5 %, нужно, чтобы иностранец владел только одним объектом недвижимого имущества на Кипре, не подавал ранее заявку на пользование льготами, право собственности перешло на недавно возведенную недвижимость (должна быть основной при дальнейшей эксплуатации).

Иностранные граждане каждый год платят и специальный муниципальный сбор, который идет в бюджет того или иного региона. Средний размер налога составляет почти 200 евро с объекта. Но это нестабильная ставка, поскольку она зависит от размеров дома, виллы, квартиры. В сбор включены такие платежи, как оплата за вывоз мусора, уличный свет, благоустройство территории.

Возможные льготы

Ими могут пользоваться, как иностранные покупатели, так и резиденты. Для этого должны существовать такие условия, как:

• годовой доход меньше 19,5 тысяч евро. Такой вид дохода налогом не облагается;
• если в страну ввозятся предметы личного пользования, то оплачивать пошлину при пересечении границы не надо.

Поэтому жители стран ЕС, например, Болгарии, Дании, Бельгии, а также Египта, Китая и Канады, при покупке собственности на Кипре имеют возможность уйти от того, чтобы дважды платить налоги.

Какие платить налоги при покупке недвижимости на Кипре.

Единовременные выплаты, связанные с приобретением недвижимости

Налог на переход права собственности (Transfer Fee)

На странице Юридические вопросы рассказывается, что покупатель становится зарегистрированным собственником недвижимости после того, как государство оформляет Свидетельство о собственности (Title Deed) на купленную недвижимость и переводит его на имя покупателя.

Данный процесс сопровождается выплатой налога государству, который называется Transfer Fee. Базой для начисления Transfer Fee является контрактная стоимость недвижимости (без учета НДС).

Ставки налога:

Стоимость недвижимости, €

Ставка налога, %

от 85.001 до 170.000

Transfer Fee не взимается на недвижимость, облагаемую НДС (то есть первичную недвижимость). Налог платится только при покупке вторичной недвижимости

Рассмотрим пример. Вы приобрели недвижимость за €500.000. Transfer Fee, который Вам предстоит заплатить государству, составит сумму трех слагаемых:

85.000*1,5% + 85.000*2,5% + 330.000*4% = €16.600

Как можно сэкономить? Вы можете оформить приобретение на два лица. Получится, что каждый по контракту платит €250.000. В таком случае, расчет будет следующим.

(85.000*1,5% + 85.000*2,5% + 80.000*4%)*2 = €13.200

Если оформить приобретение на большее число лиц, то, соответственно, можно сэкономить еще больше.

Также можно несколько оптимизировать налог путем вынесения стоимости некоторых работ и материалов за рамки основного договора купли-продажи, оформляя их как дополнительные работы («extras»). Необходимо иметь в виду, что особо злоупотреблять этим не стоит, ибо при расчете Transfer Fee Земельный Комитет (Land District Office) учитывает не только контрактную стоимость Вашего объекта недвижимости, но и стоимость похожих объектов, проданных в том же районе, примерно в то же время, что и Ваш. Они могут не согласиться с Вашими цифрами, если увидят, что стоимость Вашего объекта явно занижена по сравнению с аналогичными.

Гербовый сбор (Stamp duties)

Из раздела Юридические вопросы Вы можете узнать, что после подписания договора купли-продажи происходит его депонирование в Земельном комитете и оплата Гербового сбора.

Гербовый сбор является госпошлиной при приобретении недвижимости. Он выплачивается единожды в течение тридцати дней с момента заключения договора на покупку недвижимости. Гербовый сбор составляет 0,15% от суммы договора купли-продажи (без учета НДС), не превышающей €170.000, и 0,2% от суммы, превышающей €170.000. Первые €5.000 Гербовым сбором не облагаются.

Таким образом, если Вы приобрели недвижимость стоимостью €500.000, то гербовый сбор составит:

5.000*0% + 165.000*0,15% + 330.000*0,2% = €907,5

Подведем итоги. При покупке недвижимости на Кипре Вы платите два налога Transfer Fee и Stamp Duties. В нашем примере, при приобретении и оформлении апартаментов контрактной стоимостью €500.000 в собственность на двух лиц, Вы единовременно платите около €14.100.

В некоторых случаях девелоперы практикуют продажу недвижимости, оформленную на юридическое лицо. В таком случае Вы приобретаете акции компании, которой эта недвижимость принадлежит. Здесь Вам не придется платить налоги при приобретении недвижимости.

Единовременные выплаты, связанные с продажей или передачей недвижимости

Налог с прироста капитала (Capital Gain Tax)

Если Вы решили продать Вашу недвижимость на Кипре, то Вы платите налог с прироста капитала (Capital Gains Tax) по ставке 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и покупки). При этом надо учитывать, что на самом деле фактическая ставка налога значительно, в разы, меньше, так как законодательство Кипра предусматривает существенные льготы по данному налогу.

Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые €17.086 для каждого собственника.

Далее, если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые €85.430 прироста капитала налогом не облагаются.

Более того, из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта, такие как ремонт, другие материальные затраты и т.п.

Если при покупке недвижимость была оформлена на локальную кипрскую компанию, то продажу можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При сделках с крупными комплексами недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя.

Одним словом, правильная организация всех составляющих ведёт к эффективным сделкам с недвижимостю. Наши сотрудники совместно с ассоциированными членами Альянса готовы предложить Вам подробную консультацию по данному вопросу.

Налог на наследство

Недвижимость на Кипре не облагается налогом на наследство.

Ежегодный налог на недвижимость

Начиная с 2017 года Ежегодный налог на недвижимость полностью отменяется.

Налоги на Кипре

С 2013 года Кипр исключен из списка офшоров, однако сохраняет привлекательность для иностранных инвесторов, интересующихся вопросами налогообложения.

Налоги при покупке недвижимости

Налог на переход права собственности уплачивается в земельный кадастр после того, как произведены все взаиморасчеты с продавцом недвижимости и есть разрешение правительства о передаче покупателю подтверждения права собственности. Ставка налога на переход права собственности варьируется от 3 до 8 % в зависимости от стоимости недвижимости.

Налог на переход
права собственности

Например, если покупатель приобретает недвижимость общей стоимостью 145 231 евро, то за первые 85 430 евро сумма налога составит 2 562 (3 %), за следующие 59 801 евро — 2 990 (5 %). В итоге сумма налога составит 5 552 евро (3,82 %). При оформлении собственности на двух или более лиц сумма данного сбора уменьшается, так как налогооблагаемая стоимость на каждого собственника снижается пропорционально.

Контракты, заключенные со 2 декабря 2011 до 31 декабря 2016, по передаче недвижимости, облагаемой НДС, освобождаются от вышеуказанного налога, а передача недвижимости, не облагаемая НДС, подлежит 50 %-ой льготе от суммы налога.

Покупатель недвижимости также оплачивает гербовый сбор, ставка которого — 0,15 – 0,20 % от стоимости объекта. Сбор подлежит уплате в течение месяца со дня подписания договора купли-продажи . Первые 5 тыс. евро сбором не облагаются.

Гербовый сбор на Кипре

С 13 января 2014 ставка НДС на Кипре составляет 19 %. Если у покупателя нет другой недвижимости на острове, и приобретается новый объект для основной резиденции, то часть цены за первые 200 м² площади застройки облагается НДС по льготной ставке 5 %.

Налоги при владении

В начале 2017 года ежегодный налог на недвижимость был полностью отменён.

Однако владельцы недвижимости на Кипре по-прежнему выплачивают ежегодный муниципальный налог: от 55 до 185 евро в зависимости от площади жилья.

При продаже жилья выплачивается налог на прирост капитала по ставке 20 %. Передача имущества по наследству и дарение этим налогом не облагаются.

Прочие налоги

Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Кипра, платят налог на прибыль, полученную в стране и за ее пределами. Физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами Кипра, платят налог на некоторые виды доходов из источников на Кипре. Налоговые резиденты — это лица, проводящие в стране более 183 дней в году (с 1 января 2018 года в силу вступит поправка, по которой этот срок будет изменён на 60 дней). Налоги, уплаченные за рубежом, могут быть вычтены из подоходного налога. Между Россией и Кипром заключено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Подоходный налог для физических лиц платится по ставке от 0 до 35 %. В частности, им облагается доход от аренды.

Подоходный налог

Пенсионные выплаты, полученные из-за рубежа, облагаются налогом по фиксированной ставке в 5 %. При этом ежегодно от налога освобождается сумма в размере 3 420 евро. Предусмотрены другие льготы и вычеты из подоходного налога.

Корпоративный налог — 12,5 %. Все компании, которые являются налоговыми резидентами, платят налог на прибыль из источников на Кипре и за его пределами. Компании-нерезиденты платят налог от предпринимательской деятельности постоянного представительства на Кипре, а также на некоторые виды доходов, полученных из источников на Кипре. Компания считается налоговым резидентом Кипра, если управление и контроль над ней осуществляются в этой стране. Налоги, уплаченные за рубежом, могут быть вычтены из кипрского налога на прибыль предприятия.

Просим обратить внимание, что выше представлена лишь базовая информация о налогах на Кипре. Разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные специалисты по налогообложению на Кипре. «Транио» настоятельно рекомендует обратиться к ним перед заключением сделки.

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Источники:

http://1-property.ru/articles/cyprus/30.html
http://cyprus-alliance.ru/real-estate/other-taxes
http://tranio.ru/cyprus/taxes/